Diversas inquietudes y reacciones han causado en el sector de construcción y en la sociedad sobre si será posible reducir el elevado déficit habitacional y qué tanto interés tendrán los desarrolladores en impulsar un producto habitacional equivalente a 170 salarios mínimos, al amparo del recién aprobado del Decreto 27-2022 “Ley de Interés Preferencial para Facilitar el Acceso a la Vivienda Social” por parte del Congreso de la República.
En particular, el pasado 20 de abril la alianza oficialista del Legislativo reafirmó su apoyo al Ejecutivo con la aprobación de dicha normativa, que había permanecido engavetada desde el 2014, en el contexto, a casi un mes de que el presidente Alejandro Giammattei estuviera bajo el escrutinio público por un reportaje del medio Vox Populi que detalla la compra de tres apartamentos para sus hijos valorados en Q2.6 millones cada uno.
¿EN QUÉ CONSISTE LA LEY?
Según el Congreso, el objetivo de la ley es facilitar la compra de vivienda digna a alrededor de 400 mil familias guatemaltecas por medio de un crédito hipotecario con bajo interés.
Además, se definió que la Tasa de Interés Subsidiada es la que absorbe el Estado a través del mecanismo de acreditación tributaria al Impuesto Sobre la Renta (ISR) a cargo de las entidades autorizadas por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA).
Dicha tasa de interés se aplicará de la siguiente manera:
· Del mes 1 al 48 (4 años): 40% de la tasa de referencia.
· Del mes 49 al 84 (2 años): 30% de la tasa de referencia.
· A partir del mes 85: De 7 años en adelante ya no se aplicará el descuento.
Lo anterior significa que el plazo del subsidio ofrecido por el Gobierno será de 7 años.
Además, se otorga un período de diez días de gracia sin cobro de ningún recargo o moratoria del pago mensual, al momento que el beneficiario se retrase en cancelar el abono.
También detalla que la Tasa Preferencial para Vivienda es la porción de la tasa anual del crédito que paga el beneficiario, después de restarle la Tasa de Interés Subsidiada por el Estado, más los seguros aplicables, incluido el de crédito otorgado por el FHA o aseguradoras autorizadas.
El costo de la vivienda no debe superar 170 salarios mínimos, equivalente a unos Q545,530, al considerar como base el salario mínimo no agrícola para financiarla.
Los requisitos mínimos para optar al subsidio son los siguientes:
Las viviendas construidas bajo las condiciones de esta ley contarán con respaldo del FHA, ya que según Giammattei, la entidad garantizará que las construcciones cuenten con todos los estándares de calidad y mejores condiciones financieras.
EJEMPLO CON TASA DE INTERÉS PREFERENCIAL
Con base en lo establecido por el Decreto 27-2022 se elaboró un ejercicio para evaluar el beneficio que se ofrece a la población que desea adquirir vivienda.
Por ejemplo, si se desea una vivienda valorada en Q500 mil y aporta un 5% de enganche, según el mínimo que pide el FHA, con una tasa de interés de 8.9% publicada por la Superintendencia de Bancos (SIB), a un plazo de 10 años, le correspondería pagar cuotas durante 48 meses con un monto mensual de Q5,117.42; luego del año quinto al séptimo año, la cuota mensual asciende a Q5,249.13 y en los últimos tres años sería de Q5,460.11 mensualmente.
En todo momento, el pago mensual es menor debido al beneficio de la tasa preferencial debido a que sin este, durante los 10 años sería de Q5,991.42.
Para ese propósito, el ingreso mensual de la persona o de la familia deberá ser superior a Q17 mil para calificar al crédito, porque los bancos requieren que los pagos mensuales no superen el 30% de los ingresos. El ahorro por concepto de interés en los 10 años es de Q87,800.
Al aplicar este mismo ejercicio para una vivienda de interés social por valor de Q250,000, estas serían las cuotas siguientes:
• Del año 4 al 7: Q2,624.56
• Del año 8 al 10: Q2,730.05
El pago sin tasa preferencial sería de 2,995.71.
El ingreso mínimo para calificar deberá ser de Q8,500 mensuales para cumplir con el estándar bancario que la cuota que no puede superar el 30% de los ingresos. En este caso, la familia que aplique a este crédito y atienda correctamente la cuota mensual durante los 10 años tendrán un ahorro de Q43,900 en el pago de los intereses.
Cabe recalcar que para elaborar estos ejemplos se utilizó un plazo de 10 años como lo establece el Decreto 27-2022, no obstante, los créditos para vivienda tienen períodos más largos, de 15 a 25 años. En algunos países superan los 30 años.
El INTERÉS DE LOS DESARROLLADORES
Fernando Estrada, director de la Comisión de Estadísticas de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), comentó a La Hora Economía que es muy difícil para un desarrollador trabajar un producto habitacional social por debajo de Q250 mil debido a temas de inflación, logística y costo de la tierra.
Por ello, considera que la nueva ley de interés preferencial atraerá mayor interés en los desarrolladores del FHA y generará más oferta, pues el hecho que se haya indexado a 170 salarios mínimos amplía el panorama de mercado.
Por su parte, Eduardo Tabush, exjefe del FHA, explicó a LH Economía que los desarrolladores que ya construyen vivienda de lujo más cara tienen poco interés en bajar a dicho precio; sin embargo, las constructoras que trabajan con regularidad en ese segmento sí tienen interés, aunque sea más barato y menos rentable.
¿REDUCIRÁ EL DÉFICIT HABITACIONAL?
Según Estrada no puede asegurar que esta ley reducirá el déficit habitacional, pero evitará que continúe creciendo, pues ayudará a aquellas familias con accesos limitados a tener más opciones de compra.
Para Tabush, la normativa sola no va a reducir el déficit en un futuro cercano.
#LHEconomía 📊 Además de ser el presidente mejor pagado, Alejandro Giammattei es el peor calificado por la ciudadanía a nivel centroamericano.
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— Diario La Hora (@lahoragt) May 3, 2022
