En Guatemala, determinar el precio de un terreno puede ir mucho más allá de comparar cuánto cuesta el metro cuadrado en una determinada zona.
La ubicación, las condiciones físicas, la normativa vigente, el potencial de desarrollo y la situación legal de la propiedad son algunos de los elementos que pueden hacer que dos lotes cercanos tengan valores distintos.
La Hora conversó con la firma de desarrollo inmobiliario Impulsa y según su experiencia refirió que el mercado ha evolucionado frente a la idea tradicional de comprar un terreno y esperar a que aumente su precio con el tiempo.
“Cada terreno tiene una esencia que merece ser honrada. No se limita a metros cuadrados: es historia, contexto, comunidad y potencial”, afirmó Estuardo Noack, gerente de Nuevos Proyectos de Impulsa.
Para Elvin Rocael, asesor de bienes raíces, también se deben considerar aspectos como las medidas del terreno, la topografía, los accesos, los servicios disponibles, la legalidad y el potencial de desarrollo.
En la actualidad, comentaron es necesario analizar0 las posibilidades reales de desarrollo y el contexto en el que se encuentra cada propiedad.
LA UBICACIÓN NO ES EL ÚNICO FACTOR
Uno de los errores más comunes al establecer el precio de un terreno es tomar como única referencia su ubicación. Aunque este elemento tiene un peso importante, propiedades situadas en una misma zona pueden presentar diferencias considerables en su valor.
Rocael explicó que también deben revisarse las dimensiones, la topografía, la accesibilidad, los servicios disponibles, la situación legal y las posibilidades de desarrollo que tenga el inmueble.
Impulsa agregó que es importante observar el contexto de la propiedad: los conectores viales, transporte público, servicios, proyectos cercanos y el tipo de crecimiento que experimenta el sector, ya sea residencial, comercial o mixto.
Además, conocer el comportamiento del mercado permite identificar si los precios de una zona han aumentado y qué tipo de proyectos tienen demanda.
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EL POT PUEDE CAMBIAR EL VALOR
Otro de los elementos que puede modificar sustancialmente el valor de un terreno es la normativa que regula qué puede construirse en él.
La clasificación establecida por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), las restricciones de uso, límites de altura, áreas de protección, requerimientos de estacionamiento, áreas verdes y otras condiciones pueden ampliar o reducir las posibilidades de desarrollo.
“El POT es lo primero que revisamos, antes de sentarnos con el dueño del terreno”, señala Noack, quien agrega que una normativa más restrictiva puede significar un menor potencial de desarrollo, mientras que una normativa permisiva puede incrementar las posibilidades de aprovechamiento de la propiedad.
Rocael coincide en que las posibilidades de desarrollo, los riesgos, las restricciones ambientales y el tipo de construcción permitido pueden influir considerablemente en el valor de un inmueble.
Por ello, un propietario que fija el precio de su terreno sin conocer las condiciones establecidas por el POT podría estar sobrevalorando o subestimando su propiedad.
LA TOPOGRAFÍA TAMBIÉN PESA
Las características físicas del terreno constituyen otro elemento que puede modificar su valor. La pendiente, las dimensiones, los accesos y la disponibilidad de servicios básicos pueden representar costos adicionales para un eventual proyecto.
“Lo que en un plano se ve como una oportunidad, en campo puede ser un problema de costos”, explica Francisco León, director de Operaciones de Impulsa, al señalar que las condiciones del terreno deben traducirse en una estimación realista antes de tomar una decisión de compra.
Para Rocael, ignorar la topografía es precisamente uno de los errores frecuentes de los propietarios al momento de calcular cuánto vale su inmueble.
Esto significa que dos terrenos con la misma extensión y ubicados en el mismo sector podrían tener valores diferentes si uno requiere mayores trabajos de nivelación, infraestructura o adecuaciones para desarrollar un proyecto.
EL PRECIO DEBE CONTRASTARSE CON LA DEMANDA
El comportamiento del mercado también es determinante. No basta con conocer cuánto se pide por terrenos similares; es necesario identificar si existe una demanda real para los proyectos que podrían desarrollarse en determinado sector.
Impulsa recomienda revisar proyectos cercanos, su ritmo de ventas, precios efectivos por metro cuadrado y señales de demanda, como preventas, niveles de ocupación o búsquedas activas.
“De manera que nuestra función es contrastar cada oportunidad con la demanda real, no con la que nos gustaría que existiera”, indica Cristina Leung, directora de Mercadeo de la firma.
En esa línea, Rocael plantea que un propietario debería analizar tres aspectos antes de aceptar una oferta: el valor de mercado, el potencial de desarrollo y la rentabilidad que podría obtener el comprador.
LOS ERRORES QUE PUEDEN DISTORSIONAR EL PRECIO
De acuerdo con el asesor de bienes raíces, entre los errores más frecuentes de los propietarios se encuentra tomar como referencia la venta de un terreno vecino o valorar la propiedad únicamente por su ubicación.
También menciona no considerar el POT y las restricciones de desarrollo, sobrevalorar las mejoras realizadas, ignorar la situación legal, no tomar en cuenta la topografía y establecer un precio basado principalmente en la necesidad económica del propietario.
A esto se suma la revisión de documentos, posibles gravámenes o litigios y, dependiendo de las características y ubicación del inmueble, aspectos como evaluaciones arqueológicas y cumplimiento tributario.
¿VENDER O DESARROLLAR?
La decisión de vender un terreno o desarrollar un proyecto también depende del potencial que pueda generar la propiedad.
Rocael explica que uno de los aspectos que debe evaluarse es cuánto valor adicional podría producir el desarrollo frente al capital que tendría que invertirse. Si existe una demanda elevada de compradores y el propietario no desea asumir los riesgos asociados con una construcción, la venta puede ser una alternativa.
En cambio, cuando las condiciones permiten generar un mayor valor mediante un proyecto y existen recursos y capacidad para asumir el proceso, desarrollar puede representar otra posibilidad.
De esta forma, el terreno deja de analizarse únicamente como un activo cuyo precio aumentará con el tiempo y pasa a evaluarse según las oportunidades que ofrece.
DE “COMPRAR Y ESPERAR” A EVALUAR EL POTENCIAL
Rocael considera que el mercado inmobiliario guatemalteco ha superado parcialmente el esquema de “comprar, esperar a que aumente la plusvalía y vender”, para dar mayor importancia a la normativa, la demanda, el potencial de desarrollo y la rentabilidad.
La firma Impulsa también sostiene que actualmente la valoración de un terreno requiere una revisión multidimensional, en la que se combinen aspectos técnicos, legales y de mercado.
En ese contexto, determinar cuánto vale una propiedad no necesariamente significa encontrar un precio promedio por metro cuadrado. El valor puede cambiar dependiendo de qué puede hacerse con el terreno, cuánto costaría hacerlo y si existe un mercado dispuesto a pagar por ese desarrollo.
Por ello, antes de establecer un precio de venta, los propietarios pueden evaluar no solo cuánto valen terrenos similares en su zona, sino también qué permite la normativa, qué condiciones físicas tiene el inmueble, cuál es su situación legal y qué demanda existe para su posible desarrollo.
