Comprar una propiedad implica más que comparar precios y metros cuadrados. La ubicación, los accesos, el tiempo de traslado, los servicios disponibles y los proyectos de infraestructura que se desarrollan alrededor pueden influir en el valor de un inmueble y en su potencial de plusvalía con el paso del tiempo.
Para especialistas consultados por La Hora, el análisis debe considerar qué factores existen en el entorno y qué posibilidades hay de que estos generen una mayor demanda en el futuro.
UBICACIÓN Y ACCESO TAMBIÉN TIENEN UN VALOR
El asesor independiente en bienes raíces Elvin Rocael explicó que entre los factores que pueden incidir en el potencial de plusvalía están la ubicación, la proximidad a carreteras importantes, la calidad de los servicios básicos, la cercanía a centros urbanos y las posibilidades de desarrollo futuro.
“En la compra de una propiedad no solo se compra la materia prima que es la tierra y la infraestructura, también se compran accesibilidad y tiempo”, señaló Rocael.
En ese sentido, detalló que la accesibilidad está relacionada con aspectos como el tipo de carretera, el estado de las calles, el tráfico y la disponibilidad de transporte público, elementos que pueden influir tanto en la decisión de compra como en el atractivo de una determinada zona.
INFRAESTRUCTURA MODIFICAR EL ATRACTIVO
Para el asesor inmobiliario, la llegada o mejora de infraestructura y servicios también puede contribuir a que un sector gane valor. Entre estos factores mencionó universidades, colegios, centros comerciales, zonas industriales, bancos, restaurantes, bodegas y espacios de recreación.
También incluyó los nuevos accesos y la mejora de los existentes, así como el fortalecimiento de servicios como agua, drenajes y energía eléctrica.
Desde una perspectiva de planificación territorial, la doctora Marielos Arlen Marín, también asesora independiente en bienes raíces, explicó que el valor de una propiedad está relacionado con elementos como la ubicación y el entorno, la edificabilidad, los servicios públicos, la topografía y la forma del terreno.
Marín señaló que las inversiones públicas en carreteras, infraestructura y transporte pueden mejorar la accesibilidad y generar efectos positivos sobre el valor de las propiedades beneficiadas.
MENOS TIEMPO DE TRASLADO ES VALORADO
La especialista explicó que una mejor conectividad puede generar beneficios que van más allá del precio del terreno. Si una persona reduce sus costos de transporte y las horas que permanece en tránsito, puede obtener un ahorro económico y de tiempo que también incide en su calidad de vida y productividad.
Además, señaló que una mejora en la accesibilidad puede modificar el atractivo de determinado suelo y favorecer cambios de uso, por ejemplo, de habitacional hacia usos mixtos o comerciales cuando las condiciones hacen más atractivo el sector para determinadas actividades.
Rocael coincidió en que el comprador debe considerar el tiempo y la accesibilidad como elementos adicionales a las características físicas del inmueble.
CÓMO IDENTIFICAR SI UNA PROPIEDAD ESTÁ SOBREVALORADA
Uno de los principales retos para quien busca invertir es diferenciar entre una propiedad que realmente tiene potencial de valorización y otra cuyo precio simplemente está por encima de su valor.
Rocael recomendó verificar inicialmente que el precio solicitado no esté sobrevalorado. Para ello, señaló que puede realizarse una comparación objetiva con propiedades del entorno y recurrir a un avalúo efectuado por un profesional.
A esto debe sumarse el análisis de las posibilidades de desarrollo futuro de la zona. Bajo estas condiciones, explicó, el precio actual puede entenderse como una inversión y no únicamente como un gasto.
Marín, por su parte, recomendó observar proyectos de transporte, obras públicas, ampliaciones viales e incluso la posible construcción de parques públicos, además de cambios en los usos de suelo y una mayor capacidad de construcción.
EL RIESGO DE CONFUNDIR EXPECTATIVA CON PLUSVALÍA
La especialista también llamó la atención sobre la necesidad de observar la demanda real del mercado. Una zona puede registrar incrementos de precios sin que necesariamente exista un crecimiento equivalente en su valor real.
Por ello, indicó que es importante revisar si existen apartamentos vacíos o propiedades que permanecen durante mucho tiempo en venta sin encontrar compradores, así como analizar si los precios permanecen estancados o si existe una dinámica de incremento que no corresponde con la demanda.
Este análisis resulta relevante frente al riesgo de una burbuja inmobiliaria, en la que los precios pueden aumentar por expectativas de mercado sin que ese incremento represente necesariamente el valor real de los inmuebles.
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QUÉ DEBE REVISAR UN COMPRADOR ANTES DE DECIDIR
Además del precio y los metros cuadrados, Rocael recomendó verificar la situación legal del inmueble, incluyendo posibles gravámenes, anotaciones o limitaciones.
También consideró necesario evaluar la ubicación, los servicios, el desarrollo comercial y urbanístico, la conservación ecológica, la accesibilidad, el tiempo de traslado, la seguridad, los espacios recreativos y la presencia de zonas industriales.
Sobre este último punto, advirtió que la cercanía a una zona industrial no siempre representa una ventaja. Dependiendo de sus características, puede incluso depreciar una propiedad si genera contaminación o problemas ambientales.
Marín agregó que el comprador debe analizar si existen condiciones concretas que puedan favorecer la valorización y no basarse únicamente en expectativas sobre el futuro de una zona.
De esta manera, una propiedad con un precio elevado no necesariamente debe descartarse de inmediato. La decisión requiere analizar qué se está pagando, qué condiciones ofrece actualmente el entorno y cuáles son los factores que podrían modificar su demanda y valor en el futuro.
IUSI Y PLUSVALÍA
Aunque desarrolladores reconocen que una tasa única del Impuesto Único Sobre Inmuebles, podría simplificar el sistema y generar mayor previsibilidad para propietarios e inversionistas, también advierten que aplicar el mismo porcentaje sin distinguir el tipo de propiedad, su valor o la capacidad económica del contribuyente podría generar distorsiones importantes.
Según explicaron, a La Hora en mayo pasado, una reducción generalizada podría beneficiar más a inmuebles de alto valor, mientras las municipalidades perderían capacidad para invertir en los servicios que precisamente generan plusvalía.
Los desarrolladores inmobiliarios lo resumen así: el IUSI “forma parte de los costos de tenencia, operación y planificación de un activo inmobiliario”. Es decir, no se trata de un impuesto aislado, sino de un componente que influye tanto en la rentabilidad de los proyectos como en la decisión de compra de miles de familias.
Para quienes buscan adquirir su primera vivienda, el impacto también es inmediato.
“El IUSI no se analiza aislado. Cualquier cambio impacta la capacidad de compra y la decisión de firmar”, explicaron a La Hora.
Sin embargo, el mayor riesgo —afirman— no está únicamente en cuánto se pagará de impuesto, sino en las consecuencias que tendría una caída en la recaudación municipal.
