Después de permanecer engavetada durante ocho años, finalmente el pasado 20 de abril el Congreso de la República aprobó el Decreto 27-2022 Ley de Interés Preferencial para facilitar el acceso a la vivienda social, que permitirá a personas en relación laboral de dependencia acceder a un crédito bancario, con garantías hipotecarias y bajos intereses.
La iniciativa fue promovida por el diputado Óscar Chinchilla, de la bancada CREO, desde el 2014, cuando presidió la Comisión de Vivienda, cuyo objetivo es “crear las bases institucionales, técnicas, sociales y financieras que permitan a los guatemaltecos acceso a una vivienda digna mediante la institucionalización y regulación de un mecanismo que fomente la adquisición de vivienda para uso habitacional, con una tasa de interés preferencial para préstamos hipotecarios”, según dicta en su artículo 1.
Tras varias enmiendas, el decreto quedó aprobado con 94 votos a favor, con base en un perfil de requisitos mínimos tales como: ser guatemalteco, pertenecer a un grupo familiar, demostrar que se carece de vivienda propia, estar en una relación de dependencia laboral y que el inmueble cuente con servicios básicos mínimos, entre lo más relevante.
Además, el valor de este bien inmueble no deberá exceder el equivalente de 170 salarios mínimos no agrícolas, cifra que representaría un monto aproximado de Q520 mil “aunque los interesados pueden aplicar con un crédito menor desde Q80 mil a Q100 mil, dependiendo de sus ingresos”, aclaró Chinchilla.
La forma de financiamiento sería a través de una tasa de interés subsidiada (anual), que absorbería el Estado a través de la acreditación tributaria al Impuesto Sobre la Renta (ISR), a cargo de las entidades autorizadas por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) que se aplicaría durante los primeros 48 meses al 40% de la tasa de referencia; y en el período del mes 49 al 84, con un 30% de tasa de referencia. A partir del mes 85 en adelante, no aplica este descuento.
La Ley de Interés Preferencial para Facilitar el Acceso a la Vivienda Social fue aprobada por el @CongresoGuate, esta normativa permitirá que miles de familias vulnerables tengan la posibilidad de acceder a una vivienda digna. Cada día avanzamos hacia el país que merecemos👏.
— Alejandro Giammattei (@DrGiammattei) April 21, 2022
Agrega que este es un incentivo para que durante siete años las familias puedan pagar cuotas mensuales que van en rangos desde Q1,500 hasta Q3,800 aproximados para optar a una casa propia.
El presidente Alejandro Giammattei agradeció al Congreso la aprobación de esta ley que “permitirá una vivienda social digna a miles de familias guatemaltecas de bajos ingresos económicos”.
La aprobación de dicha normativa, sobre la cual aún no están claros sus alcances, se da en un contexto en el que semanas atrás, el medio digital Vox Populi publicó un reportaje sobre la compra de tres apartamentos de lujo en zona 15 para los hijos del mandatario, valorados en Q2.6 millones cada uno.
¿QUÉ DICE LA SAT?
La Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) aún no se pronuncia oficialmente con un dictamen sobre el impacto fiscal de esta ley.
Testigos en las mesas de discusión explican que algunos analistas fiscales expresaban dudas porque “la tasa (de interés) ha venido bajando y la oferta no ha aumentado como los desarrolladores aseguraban”, agregando que “el proyecto es de 2014 y si se revisan los números, a pesar de la baja en la tasa, no hay más oferta de vivienda”, expresó uno de ellos que no puede comentar en el récord.
“Se ha expresado que los impuestos que generan las nuevas casas pagan lo que se subsidia del ISR, pero resulta que cuando se hace un análisis de los sectores formales hay algunas cosas que no cuadran en el alguna parte del sector inmobiliaria. Cuando se ven los números que usa el Banco de Guatemala y se revisa los montos y porcentajes de tributación, hay algo que no está cuajando”, expresó la fuente.
Agradezco al @CongresoGuate por haber agendado para este miércoles la discusión en 3ra lectura de la iniciativa de la Ley de Interés Preferencial para Facilitar el Acceso de la Vivienda Social, importante normativa que mejorará la calidad de vida de los guatemaltecos.
— Alejandro Giammattei (@DrGiammattei) April 19, 2022
FINANCIAMIENTO Y METAS TRIBUTARIAS
Al respecto, Chinchilla admite que tardó estos años su aprobación debido a que durante dos gobiernos no se aprobó el subsidio a esta iniciativa, pero ahora el principal argumento para impulsarla fue que la SAT tuvo un incremento en la meta de recaudación fiscal de Q5 mil millones.
“Lógicamente, aunque no lo recauden, se dispone de otro tipo de ahorros de ejecuciones presupuestarias que se destinan al fondo común y se podría disponer de dicho monto. Por otro lado, esta ley también genera impuestos, IUSI, pagos por licencias de construcción, en fin, una cadena de reactivación económica”, asegura Chinchilla.
A pesar de que algunos analistas cuestionan a qué se puede aspirar con este presupuesto para construir una digna vivienda popular, el legislador replica que las familias guatemaltecas no han sido beneficiadas con este tipo de proyectos desde el cierre en 1992 del Banco Nacional de la Vivienda (Banvi) y en momentos que el déficit habitacional excede alrededor de 1 millón 880 mil viviendas.
Actualmente se ofrecen apartamentos mínimos de 40 metros cuadrados, complejos habitacionales en la periferia de la ciudad con viviendas en Altos de Bárcenas, San José Villa Nueva, Palencia, en la periferia de la capital, entre otros en donde el valor de la tierra es más bajo; y se busca que en los departamentos sea un impulso para el desarrollo de ciudades intermedias, asegura el diputado.
¿QUÉ DICE LA CÁMARA DE LA CONSTRUCCIÓN?
Fernando Estrada, director de la Comisión de Estadísticas de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), comentó a La Hora Economía que es muy difícil para un desarrollador trabajar un producto habitacional social por debajo de Q250 mil debido a temas de inflación, logística y costo de la tierra.
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Por ello, considera que la nueva ley de interés preferencial atraerá mayor interés en los desarrolladores del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) y generará más oferta, pues el hecho que se haya indexado a 170 salarios mínimos amplía el panorama de mercado.
Por su parte, Eduardo Tabush, exjefe del FHA, explicó a LH Economía que los desarrolladores que ya construyen vivienda de lujo más cara tienen poco interés en bajar a dicho precio; sin embargo, las constructoras que trabajan con regularidad en ese segmento sí tienen interés, aunque sea más barato y menos rentable.
NECESARIOS ESTUDIOS TÉCNICOS
Por su parte, Pedro Prado, economista de la Asociación de Investigación y Estudios Sociales (ASIES) estima que ojalá se aseguren los recursos para este fin, pues considera que una iniciativa de este tipo debe respaldarse con un estudio técnico.
“Por supuesto, la vivienda social es importante pues motiva el empleo. Por un lado, se subsidia, pero por otro, el Estado puede recuperar el mismo subsidio al motivar la actividad económica”, afirma.
También comentó que muchas leyes en diferentes temas carecen de estudios a profundidad para determinar de dónde van a salir los recursos. Es muy fácil comprometer al Estado por el gasto público en estas iniciativas, pero cuando se habla de incrementar impuestos nadie se compromete, pues es un tema que incomoda, añadió.
Asimismo, reconoce que la economía atraviesa un buen momento, no obstante, priva la incertidumbre a nivel global por varios elementos como la pandemia, el conflicto de Rusia y Ucrania.
“Como se ha confirmado este año vamos a crecer, pero esperemos que la implementación de esta medida motive la economía en un sector tan estratégico como la construcción”, sostiene Prado.
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¿SACRIFICIO FISCAL EL ÚNICO CAMINO?
Para el economista Édgar Balsells, la nueva Ley de Vivienda aprobada, en primer lugar, no está dedicada al segmento popular, sino más bien a los sectores asalariados de clase media que están cubiertos actualmente por Banrural, Banco de los Trabajadores, y otros, a través del aseguramiento del sistema FHA.
“No niego que sea importante encaminar acciones de todo tipo para la clase media urbana, pero ello debiera diseñarse sin castigar la fuga de impuestos para el fisco, sin sacrificio fiscal”, afirma.
Lo anterior, debido a la tasa de interés subsidiada que absorbe el fisco, a través del mecanismo de acreditación tributaria del ISR, a cargo de entidades autorizadas por el FHA.
Considera que debieran existir tasas de interés a niveles bajos, sin necesidad de sacrificios fiscales, lo cual no sucede debido a un mercado “capturado por grupos financieros”, en donde debe impulsarse el mercado de valores y capitales y la profundización financiera. Este último incluye al sector de microfinanzas, cooperativas de ahorro y crédito, así como bancos de inversión.
IMPACTO EN EL ISR Y EL BENEFICIO PARA LAS PERSONAS
Además, Carlos Gosmann, economista del Instituto Centroamericano de Estudios Fiscales (Icefi), analiza que la aprobación de esta Ley de Vivienda Social, al reducir el pago de intereses en el pago de una vivienda nueva, sí tiene repercusiones en el financiamiento bancario y el consiguiente impacto en la recaudación fiscal.
“El hecho de que lo tomen los bancos como parte de las deducciones del ISR se puede convertir en un problema. A pesar de ser solo un 40% de la tasa de interés total, es un monto considerable si esto se traslada como crédito del ISR. Este instrumento puede tomarse para que los bancos reduzcan considerablemente este impuesto”, afirma.
Ante esa perspectiva, considera que hará falta un estudio con cifras de cuál sería el impacto tributario de la nueva legislación.
Además, hará falta ver qué tan accesible sea para las personas con salarios mínimos o ingresos medios optar a una vivienda mínima digna, más allá del perímetro urbano. O esta no sea una ley que evidencie una vez más el fracaso de una serie de proyectos de vivienda popular, aseguró.
