Como una ruta que le permitirá a miles de guatemaltecos optar a una vivienda y con ello reducir el déficit habitacional concibe Xavier Andrade, presidente de la Cámara de la Construcción (CGC), la recién aprobada Ley de interés preferencial para facilitar el acceso a la vivienda social, según declaró en entrevista con La Hora.
La normativa establece que más personas en situación laboral de dependencia puedan optar a construir su casa propia, por medio de un crédito bancario, que será financiado a través de una tasa de interés subsidiada anual que absorbería el Estado a través de la acreditación tributaria al Impuesto Sobre la Renta (ISR), a cargo de las entidades autorizadas por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA).
Andrade explica que la Cámara de la Construcción (CGC) impulsó esta ley, la cual fue propuesta por el diputado Óscar Chinchilla, de la bancada Compromiso, Renovación y Orden.
En la siguiente entrevista, Andrade comenta las bondades de esta ley, lo cual significaría una ruta para reducir el déficit habitacional, escasez que se eleva cada año y se estima en alrededor de 1 millón 880 mil viviendas. También asegura que no tendrá un efecto fiscal negativo, lo cual explica a continuación.
¿Cuál es su diagnóstico de la propuesta de vivienda social recién aprobada y cuál será su beneficio para el país?
Este no es el único proyecto en América Latina de este tipo, pues se ha demostrado que con la tasa de interés preferencial se pueden lograr beneficios, especialmente para dotar a muchas familias guatemaltecas de vivienda, que de otra manera no les alcanzaría.
La CGC ha sido impulsora de esta ley. Entre los beneficios podemos mencionar que es generadora de empleos, lo que va a permitir que muchas familias tengan su vivienda; no tendrá un efecto fiscal negativo; sino al contrario, va a generar impuestos y será una ley transparente. El que compra vivienda puede escoger dónde quiere construir, con la tasa de interés preferencial más accesible, según su capacidad económica.
Algunos economistas consideran que esta ley tendrá un impacto fiscal negativo, pues propicia la fuga de impuestos; la SAT evita pronunciarse, no va dirigido necesariamente a las clases populares. Estos son algunos de los problemas.
La edificación de una vivienda genera impuestos; desde la compra de materiales de construcción, con la venta de la vivienda arriba de Q250 mil se genera IVA (impuesto sobre la renta), IUSI (Impuesto Único Sobre Inmuebles) y licencias de construcción. Tiene un efecto impositivo neto grande.
Si no estoy construyendo vivienda de este tipo es porque no se vende, entonces no hay un impuesto que se esté generando. El estudio de los economistas de CABI determinó que, si esa vivienda se vende a través de una tasa preferencial, generará toda esta serie de impuestos. Determinó cuál sería el efecto del subsidio en la tasa de interés y demostró que sería menor a los impuestos generados. Con el respeto de quienes difieren, pero los estudios demuestran que sí funciona.
El diputado Óscar Chinchilla argumenta que la SAT había reportado un superávit en los ingresos fiscales, si bien durante ocho años la iniciativa no se había aprobado porque podría afectar. En suma, este tipo de proyectos solo son posibles cuando tienen el subsidio del Estado para funcionar. ¿Es correcto?
CABI es una firma seria de economistas, apolítica. El estudio presentado demostró que no tendrá un efecto impositivo negativo; ahora que la ley fue aprobada, considero que lo que debemos hacer es esperar a que salgan las primeras 500 o mil viviendas y será fácil para la SAT seguir el historial de cada una de las viviendas para determinar cuál fue la cantidad de impuestos que generó para el fisco y cuánto sería el subsidio que iría para la tasa de interés. En los próximos años esto se aclarará para todos los economistas.
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Para los constructores desarrollar vivienda popular en Guatemala resulta atractivo como inversión, o no.
Parte del problema es la capacidad del comprador en adquirir una vivienda, si no puedo, los desarrolladores no lo haremos, porque no se va a vender. No es debido a que no se tenga la necesidad, o no guste, sino porque no la pueden comprar. Entonces, la Ley de tasa de interés preferencial hace que nuevamente la vivienda popular pueda ser accesible para la gente que trabaja y tiene ingresos.
En el FHA existen 16 proyectos de vivienda popular, que se pueden considerar pocos. Para ustedes como constructores ¿es necesario el subsidio del Estado para que sean rentables para el desarrollador?
Si nos vamos hacia atrás, nos damos cuenta que la mayoría de vivienda en Guatemala no es popular. El mercado manda a los desarrolladores que edifiquen vivienda para clase media y alta, en su mayoría.
¿Por qué no les genera el mismo interés?
Es un poco complicado. Sí hay vivienda popular, la ventaja es que no tiene mucha competencia, si hay menos proyectos, no hay competencia, pero ahora con la tasa de interés preferencial los proyectos van a ser más grandes e interesantes para los desarrolladores.
Antes existía un BANVI, ahora este subsidio, ¿el cambio de modelo es la solución para minimizar el déficit habitacional?
Definitivamente. En números, ¿cuánta gente hoy puede verse beneficiada de algún subsidio para hacer su casa propia? Las personas que aplican a un subsidio del Fondo para la Vivienda (FOPAVI) les otorgan Q35 mil y el candidato aporta Q15 mil, así con un total de Q50 mil y un terreno propio comienzan su solución habitacional.
Pero qué pasa con alguien que gana un poco más del salario mínimo, dónde pueden adquirir, no les alcanza; entonces la Ley de tasa de interés preferencial reduce la cuota mensual y los que antes no podían, ahora sí van a poder adquirir una vivienda, porque están los mecanismos para hacerlo.
En mi experiencia no ha habido ningún país, por rico que sea, que logre dotar a toda su población de vivienda, sin alguna ayuda hacia las clases populares. Tengo más de 30 años de dedicarme al sector vivienda, vengo escuchando que el déficit va para arriba cada vez.
FOPAVI le cuesta al país Q600 millones anuales, por eso sostengo que esta ley le va a costar cero al Estado, es un esfuerzo positivo que al demostrarse que no tiene mayor costo o ninguno para el Estado, somos capaces de producir miles de viviendas sin quitarle recursos al Estado. De esa forma, por primera vez vamos a poder empezar a atacar en 40 años el déficit habitacional de Guatemala.
¿Considera que reúne las condiciones de una vivienda digna, aunque esto implica irse a vivir a la periferia urbana y construir en un espacio mínimo?
El FHA es uno de los participantes en este esquema y es el garante de la calidad de la construcción de una vivienda mínima. No recuerdo si son 35 a 50 metros cuadrados, incluye que ésta tenga un cálculo estructural, calles asfaltadas, alumbrado público, agua potable, plantas de tratamiento. Es una vivienda digna porque tiene todo lo necesario para vivir bien.
Ahora, en la periferia sí, porque el valor de la tierra en el centro de la ciudad de Guatemala es muy alto, hay realidades; no se puede resolver el problema del costo de la tierra. Le tocará transportarse por dos horas, pero tendrá una vivienda digna.
¿Existe una estrategia para crear incentivos al construir soluciones habitacionales en ciudades intermedias, o armonizar el crecimiento urbano con el ordenamiento territorial?
No es complicado, al contrario, esta es una ley transparente y se puede aplicar para todos en cualquier ciudad o departamento de Guatemala, mientras ésta sea accesible más gente la va a demandar. Los desarrolladores van a construir según la demanda.
¿En qué momento será autosostenible?
Será autosostenible desde el primer momento, según CABI. Una vivienda con un valor de Q200 mil, va a generar el 12% de IVA, es decir Q24 mil al fisco. En el momento en que se vende empieza a generar IUSI, licencias de construcción. Hasta allí, el Estado no ha desembolsado un solo quetzal en el subsidio.
La tasa de interés empieza a partir de que la vivienda está terminada, cuando se escritura. Después de siete años, el estudio demostró que el beneficio que recibe no es mayor que los impuestos que pagó. Así, el Estado recibe Q24 mil en el día cero y se los empieza a devolver al comprador a lo largo de ocho años, y nunca se pasa de esta cifra.
