Adquirir una vivienda es uno de los grandes sueños que muchas veces es difícil alcanzar. Por ello es importante que sea una decisión segura. La Superintendencia de Administración Tributaria (SAT), advierte que hay tres tipos de omisos en el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR), en lo referente a las ganancias de capital en la compraventa de bienes inmuebles.
De acuerdo con el agente inmobiliario y miembro de la Gremial de Profesionales Inmobiliarios (GPI), Jonathan Arriza, esta tipología es más frecuente en el mercado secundario, es decir en aquellos inmuebles cuyos propietarios deseen vender, pero mantienen escrituras con valores desactualizados.
Según el profesional inmobiliario, en su gremio se tiene conocimiento que a pesar de presentarse estos casos de incumplimiento, el porcentaje de personas involucradas no es tan alto.
La SAT da inicio a la conferencia de la mesa de diálogo público-privada sobre las Tipologías de Comportamiento detectadas en el Régimen de Maquilas. pic.twitter.com/wYd2cQjQMN
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Además, explica que los tres escenarios expuestos por la SAT se dan en escrituraciones que utilizan financiamiento bancario.
Por su parte, Juan Manuel Aquino, abogado y notario especializado en la industria corporativa e inmobiliaria, explicó que de forma generalizada, los tres escenarios planteados por la SAT se dan siempre en segunda compraventa, ya que en la primera no existe ninguna ganancia que reportar, únicamente hay un valor agregado que se liquida con el IVA.
La SAT dio a conocer recientemente los escenarios que se presentan para advertir a quienes adquieren vivienda los riesgos fiscales y cómo evitar inconveniente, lo cual detalla en tres fases. Como un aporte de La Hora, se incluye el análisis de los dos expertos sobre cada una de ellas:
PRIMER ESCENARIO: HIPOTECA
El primer escenario es definido por la SAT así:
“En la escritura de compraventa, la inconsistencia se determina porque el valor del inmueble es registrado a un menor costo y la hipoteca –que es por un monto superior a la transacción que obra en la escritura pública de compraventa–, no es reportada para la determinación del pago del impuesto”.
Según Arriaza, esto se refiere a que existen propiedades cuyos valores registrales son diferentes a los precios de venta comercial. Por ejemplo, hace 30 años una vivienda se inscribió ante el Registro General de la Propiedad (RGP) por Q200 mil, valor que en la actualidad asciende a Q1 millón.
“Aquí hay factores que influyen al registrar el nuevo comprador el nuevo precio, pues definitivamente el valor del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) cambiaría a 5 o 10 veces más de lo que están pagando actualmente. Es probable que por eso mantenga el valor registral”, explicó el ejecutivo.
En la misma línea, el abogado explica que se trata de una escritura de compraventa con valor bajo, versus una escritura de hipoteca con valor alto por lo que el comprador solo reporta la primera escritura para pagar menos impuestos.
Sin embargo, el experto en leyes considera preocupante que si bien es una práctica incorrecta y muy común, no todos los casos son iguales para que la SAT asuma que el valor del préstamo hipotecario es el mismo valor de la compraventa, ya que dicho crédito no está sujeto al pago del ISR.
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Expertos: Cómo evitar incumplimientos en compraventa de inmuebles que advierte la SAT
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“Donde sí tiene razón la SAT en cuanto a este criterio, es que muchos malos colegas fijan el valor de compraventa muy bajo y para garantizar el pago al vendedor hacen una hipoteca por un valor más alto. Como ese contrato no paga impuesto no se registra a nivel contable como una ganancia de capital como tal”, indicó Aquino.
SEGUNDO ESCENARIO: ESCRITURA MÁS HIPOTECA
La SAT define el segundo escenario así:
“La transacción se fraccionó y de acuerdo con el análisis de la Intendencia de Fiscalización se reporta la compraventa; sin embargo, se omite la hipoteca para evitar el ajuste del pago del impuesto correspondiente”.
De acuerdo con Arriaza, en este caso sucede que no se registra el monto total de la propiedad incluyendo el valor de la hipoteca, por lo que el porcentaje respectivo de impuestos no coincide.
Mientras que en criterio de Aquino, este segundo escenario planteado por la SAT resulta muy difícil de ejecutar, pues el fraccionamiento de una escritura no le da certeza al vendedor, ya que si le incumple con el pago correspondiente únicamente podrá hacer valer las escrituras que estén registradas.
“Al no tener inscrita la hipoteca esta no se puede excusar, entonces no sirve de nada haberla celebrado, en cualquier momento el comprador de mala fe puede vender el inmueble y dejar sin garantías a quien prestó el dinero”, explicó el abogado.
Asimismo, el notario refiere que en este segundo escenario se hace una escritura por promesa, luego una de enganche, otra por mejoras y una de hipoteca. “Al final de cuentas el impuesto acá se reparte en todas esas escrituras y la SAT podría con base en todas las inscripciones que aparecen en el RGP ajustar el impuesto y requerir el pago del mismo con sus intereses y mora”, agregó.
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TERCER ESCENARIO: ENGANCHE MÁS HIPOTECA
El tercer escenario es definido por la SAT así:
“El incumplimiento en el pago del impuesto se deriva a que se registra únicamente el enganche y no reporta el complemento de la transacción para la determinación correcta del impuesto a pagar”.
Según Arriaza, en este tipo de omisión solo se registra el valor del enganche que, en su mayoría equivale al 20% del valor total, debido a que dentro de las políticas de financiamiento de los bancos está otorgar un crédito máximo del 80% para una propiedad residencial.
Agregó que “el otro porcentaje mayor no está siendo registrado para el pago de impuestos”, señaló el profesional inmobiliario, y que para una propiedad comercial los bancos tienden a otorgar un préstamo hipotecario hasta el 70% del valor total.
Para el abogado, con esta práctica si el vendedor no registra todas sus escrituras, no puede reclamar el pago establecido en el contrato, es decir que solo pagar el enganche no le garantiza que le cancelen la diferencia.
“La compraventa se considera celebrada en el momento que se ponen de acuerdo en el precio del inmueble que se va a vender, aunque no haya escritura. Para que el vendedor pueda cobrar todo su precio necesita que estén registradas todas las escrituras, entonces de solo registrarse el enganche el mayor riesgo lo está corriendo el vendedor”, comentó el notario.
Aquino destacó que no le hace mucho sentido este tercer escenario debido a que la transacción es una operación “muy lineal”.
POSIBLE CAUSAS DE LOS OMISOS
Arriaza considera que en estos omisos advertidos por la SAT existen dos condiciones referentes a la tributación que podrían provocar inseguridad en los propietarios y compradores al momento de evaluar vender o comprar un inmueble.
En primer lugar, el propietario que vende el inmueble a un valor diferente al registrado en la primera escritura debe pagar un impuesto de ganancia capital del 10% de la diferencia entre el valor inicial y el actual.
“Es decir que yo soy propietario de una casa que estaba registrada en Q100 mil y la estoy vendiendo en Q1 millón, de esa diferencia de Q900 mil tendría que pagar el 10% que equivale a Q90 mil solo por concepto de ganancia de capital”, ilustró.
Mientras tanto, al cliente comprador le corresponde pagar el 3% de timbres del valor total del inmueble, lo cual significa que por una casa que adquirió en Q1 millón tiene que pagar alrededor de Q30 mil.
“Entonces en una transacción regular se generarían alrededor de Q120 mil solo de impuestos, más el impuesto de IUSI que tendrá que pagar de por vida el comprador que serían Q9 mil trimestralmente en este caso”, agregó el corredor inmobiliario.
GPI: IUSI DESACTUALIZADO
A criterio del miembro de la GPI, el hecho de que los precios escriturados no estén actualizados influye significativamente en el IUSI que el futuro comprador deberá pagar, repercutiendo en su incumplimiento.
“La tasa del IUSI fue hecha hace muchos años con valores muy probablemente por debajo de lo que actualmente el mercado está manejando. Es decir que propiedades que están registradas en un valor arriba de los Q70 mil deben de pagar el 9 por millar, y ese valor es tal vez el de una bodeguita en un edificio en un sótano”, destacó.
Por esa razón el asesor recomienda reunir a la institución correspondiente para actualizar la ley del IUSI, algo que a su criterio incluso beneficiaría la recaudación de las municipalidades, así como a las personas que deseen adquirir una vivienda.
Además, asegura que dentro de la gremial se discute sobre el hecho de que las municipalidades deberían de hacer que los contribuyentes vean materializados sus tributos, ya que eso se traduce en mejor acceso a servicios y urbanización.
UNA PRÁCTICA COMÚN EN EL MERCADO
“Lamentablemente muchas veces las personas prefieren acudir con abogados que les ofrecen pagar menos impuestos. Esto para empezar es un incumplimiento de la ley. Uno como notario tiene la responsabilidad de explicarle a los clientes todas sus obligaciones legales y trámites registrales”, afirmó el abogado.
Desde su experiencia, Aquino asegura que en el país muchas veces la costumbre de pagar menos resulta en problemas fiscales, así como en malas asesorías legales que pueden llevar a escrituras incorrectas, fraccionadas o con mejoras del 90% cuando no es posible que sean de tal proporción.
“La SAT hace los ajustes y al final la persona termina pagando más para evitar la prisión o algún tema más delicado a su libertad. No pagar impuestos o la intención de no pagar sí es un delito”, advirtió.
Además, lamentó que muchos colegas ofrecen estos servicios sin considerar los riesgos a los que exponen a sus clientes. “Si hay una razón de política fiscal que justifica este tipo de escenarios de la SAT es porque hay colegas malintencionados que asesoran mal a la gente para evadir costos”, agregó.
BUSCAR ASESORÍA LEGAL
Como agente inmobiliario, cuya atribución principal es intermediar la negociación entre el propietario y el comprador sin injerir en la transacción final, Arriaza recomienda que ambas partes se apoyen de asesoría legal adecuada, es decir de un abogado y notario que conozca las condiciones de las transacciones legales del mercado inmobiliario.
“Estos dos asesores legales deben ponerse de acuerdo y buscar lo mejor para ambas partes, y que no se vean afectadas por falta del pago de impuesto o de escrituración”, aconsejó.
Además, recomienda a los interesados acercarse a la GPI, ya que acoge a más de 75 inmobiliarias registradas y más de 300 corredores certificados o a otras organizaciones debidamente acreditadas.
También Aquino recomienda a ambas partes buscar una asesoría legal “honesta”, que explique sus derechos y obligaciones a los involucrados y, además, les permita elaborar las sumas financieras necesarias para que el impuesto de ganancias de capital no impacte la expectativa de ganancia del vendedor.
“Si una persona quiere ganar Q1 millón, al momento de hacer ese cálculo considere el impuesto de ganancias que va a tener que pagar. Lo mejor es declarar los valores reales en las escrituras y tener constancia de las obligaciones tributarias como establece la ley”, puntualizó.
EFECTOS SOBRE LA INDUSTRIA
Según Arriaza, mientras más altos sean los impuestos que hay que pagar de escrituración, la ganancia de capitales o de IUSI, la industria inmobiliaria se verá afectada.
“Como comprador voy a pensar dos veces si deseo realizar una transacción inmobiliaria al saber que estoy amarrado de por vida a un pago alto de IUSI o un impuesto de escrituración mucho más alto de lo contemplado”, argumentó.
Además, indicó que en Guatemala el déficit de vivienda es alto, por lo que es más difícil para la población invertir, ya que deben juntar un dinero extra para solventar sus obligaciones.
Bajo ese contexto, reiteró la importancia de buscar un consenso entre las instituciones del Estado para que los compradores sean los menos afectados.
