Los antecedentes legales del impuesto sobre bienes inmuebles se remontan, por lo menos al año de 1,921. En un estudio de análisis jurídico de la Universidad de San Carlos identifica como primer antecedente el Decreto Legislativo 1153, del 30 de mayo de 1921.
Desde entonces pueden distinguirse cinco grandes etapas:
- 1921 – Decreto Legislativo 1153. Constituye uno de los primeros antecedentes formales de la tributación sobre la propiedad inmueble en Guatemala. El concepto fundamental era gravar la riqueza representada por la posesión de bienes inmuebles.
- 1974 – Decreto 80-74. Más de medio siglo después se produjo una nueva regulación del impuesto sobre inmuebles. Esta legislación buscó modernizar un sistema que había quedado rezagado frente al crecimiento urbano y económico del país.
- 1987 – Decreto 62-87. Aquí aparece ya formalmente una Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles. El Congreso registra que el Decreto 62-87 fue emitido el 16 de septiembre de 1987.
- 1997 – Decreto 122-97. Se intentó sustituir la legislación anterior mediante una nueva Ley del IUSI. Sin embargo, esta normativa tuvo una existencia muy corta y fue posteriormente derogada por el Decreto 15-98.
- 1998 – Decreto 15-98. El Congreso aprobó el 26 de febrero de 1998 una nueva Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles, publicada el 18 de marzo de ese año. Esta es la ley que estructuró el IUSI que hemos conocido durante las últimas décadas, propuesta hecha por el entonces Presidente de la República de Guatemala Alvaro Arzú Irigoyen.
Pero ¿Qué cambió conceptualmente en 1998? La Ley del IUSI de 1,998 estableció un impuesto único anual sobre el valor de los bienes inmuebles situados en Guatemala. Pero hay algo particularmente importante para la discusión que estamos teniendo: el IUSI no fue concebido únicamente como un impuesto patrimonial, sino también como instrumento de financiamiento municipal. La propia ley determinó que los ingresos debían beneficiar a las municipalidades y al desarrollo municipal. Además, estableció que, de los recursos recibidos por las municipalidades provenientes del impuesto, como mínimo el 70 % debía destinarse a inversiones en servicios básicos y obras de infraestructura de interés y uso colectivo, dejando hasta un 30 % para gastos administrativos de funcionamiento, si bien o no las municipalidades tiene hasta un treinta porcientos de funcionamiento en las municipalidades que si bien existe corrupción en varias de estas, ingreso de dicho impuesto es necesario para su funcionamiento. El IUSI fue evolucionando hasta convertirse en una importante fuente de ingresos propios de las municipalidades. Y allí existe una razón política y constitucional de fondo en teoría eso en el mundo ideal sin corrupción, por lo que una municipalidad que genera recursos propios tiene mayor capacidad para decidir sobre las necesidades de su municipio, tales como calles, drenajes, agua, mercados, alumbrado, infraestructura y otros servicios requieren recursos permanentes, por ello el IUSI terminó teniendo una doble naturaleza práctica, la de gravar la propiedad inmobiliaria y de financiar el desarrollo local, lo que explica por qué cualquier reforma profunda del impuesto necesariamente afecta el debate sobre la autonomía financiera municipal.
¿Pero cual ha sido el problema de la implementación de la normativa del IUSI?
El problema no ha sido únicamente la existencia del impuesto, siendo uno de los cuestionamientos más importantes ha sido cómo se determina el valor del inmueble sobre el cual se calcula. Con el paso de las décadas surgieron enormes diferencias entre valores fiscales y valores reales de mercado. Dos propiedades similares pueden terminar teniendo bases imponibles muy diferentes dependiendo de cuándo fueron registradas, declaradas, adquiridas o revaluadas, pero todos sabemos que la mayoría de propiedades no están registradas con su valor real, es decir al comprar la misma se pone un valor menor de la que realmente tiene la misma, por ejemplo, el propio Congreso reconocía en 2025 que la tabla contenida en la legislación necesitaba actualizarse y señalaba lo poco realista que resultaba mantener una exención asociada a propiedades de hasta Q. 2,000 quetzales cuando prácticamente ya no existen viviendas con ese valor.
El IUSI tiene razón la tributación inmobiliaria para ser un mecanismo importante de financiamiento del gobierno municipal. Por eso considero que para tu artículo podemos plantear una pregunta mucho más interesante: Si el sistema tiene más de cien años de antecedentes y la actual estructura del IUSI tiene casi tres décadas, ¿el problema es el impuesto o que Guatemala nunca modernizó integralmente su sistema de tributación inmobiliaria y financiamiento municipal? a mi juicio, el corazón del artículo: explicar la evolución 1921 → 1974 → 1987 → 1997 → 1998 → reforma de 2026, y después analizar por qué nació, qué pretendía financiar, qué salió mal y cómo debería reformarse sin quebrar a las municipalidades.
La reciente reforma al Impuesto Único Sobre Inmuebles —IUSI— ha abierto un debate que Guatemala debió haberse afrontado desde hace muchos años. Por un lado, existe un reclamo legítimo de miles de propietarios que consideran injusto continuar pagando indefinidamente un impuesto sobre su vivienda. Por el otro, existe una realidad que tampoco puede ignorarse: las municipalidades necesitan ingresos propios para prestar los servicios públicos que diariamente demanda la población, es decir ¿de qué lado se inclina la balanza del bien común? El problema, entonces, no debería plantearse simplemente entre cobrar o eliminar el IUSI. La verdadera discusión debería ser cómo construir un impuesto inmobiliario más justo, moderno y transparente sin destruir las finanzas municipales. El Congreso aprobó el Decreto 18-2026, que establece una tasa del cero por millar para inmuebles destinados a vivienda y modifica el tratamiento de otros inmuebles. La decisión representa un alivio económico evidente para muchos propietarios, pero también abre una pregunta fundamental:
¿CÓMO SE SUSTITUIRÁN LOS RECURSOS QUE DEJARÁN DE PERCIBIR LAS MUNICIPALIDADES?
La preocupación no es menor. Desde su creación mediante el Decreto 15-98, el IUSI fue concebido precisamente como una fuente de financiamiento para el desarrollo municipal. La propia ley establece que los recursos provenientes del impuesto corresponden, en buena medida, a las municipalidades y constituyen ingresos propios destinados al desarrollo local. Eliminar una fuente de ingresos es sencillo, sustituirla responsablemente es mucho más complicado, con la eliminación de los ingresos del 30% porciento del IUSI las municipalidades buscaran de agenciarse esos fondos por otros medios encareciendo con ello las tazas y arbitrios municipales que provocara alto coste de vida.
Es fácil caer en el discurso de que las municipalidades gastan mal, tienen burocracia excesiva o utilizan los recursos de manera poco transparente. Y seguramente existen municipalidades donde esas críticas son justificadas. Pero una cosa es exigir eficiencia y transparencia y otra muy distinta concluir que, debido a la mala administración de algunas municipalidades, los gobiernos locales no necesitan recursos.
Los municipios necesitas obras y desarrollos concretos tales como calles, drenajes, mercados, alumbrado público, recolección y tratamiento de desechos, ordenamiento territorial, agua potable, mantenimiento de espacios públicos, infraestructura comunitaria y otros servicios cuestan dinero, y mientras las ciudades crecen, esas necesidades también aumentan, una urbanización nueva significa más calles tratamiento de basura y más viviendas significan mayor demanda de agua y drenajes. Más población significa más basura, tráfico, alumbrado, parques y servicios municipales, por eso resulta contradictorio exigir mejores municipalidades mientras simultáneamente se reducen sus posibilidades financieras.
En fin, independientemente de cómo manejan las municipalidades los fondos, el IUSI es necesario para el financiamiento de las mismas, y sobre todo debe de dejarse el populismo conservador hipócrita, que cuando conviene hay libre mercado y cuando no, hay tope.
