La Constitución Política de la República de Guatemala, estatuye los principios de legalidad en materia administrativa y de sujeción a la ley, en sus artículos 152 y 154. En virtud del principio de legalidad en materia administrativa, a un funcionario público solamente le está permitido realizar lo que una disposición normativa expresa le autoriza a hacer, y le está prohibido, todo lo no expresamente autorizado (Corte de Constitucionalidad, Expediente 2877-2014. Fecha de sentencia: 21/01/2015). En este orden de ideas, todo funcionario público esta compelido a limitar el curso de su actuación a los márgenes impuestos por la normatividad vigente y a ésta debe ceñirse en todo momento. Como complemento idóneo del principio comentado, figura la denominada sujeción a la ley. En virtud de este principio tanto las funciones como las atribuciones de los órganos o los funcionarios públicos deben estar contempladas en las leyes y deben desempeñarse de conformidad con estas, (Corte de Constitucionalidad, Expediente 4617-2013. Fecha de sentencia: 28/09/2015). Ello implica, como lo ha sostenido la honorable Corte de Constitucionalidad, que la función pública debe realizarse de acuerdo con un marco normativo, puesto que todo acto o comportamiento de la autoridad en cualquier ramo debe estar sustentado en una potestad que le confiera el ordenamiento jurídico vigente y, de ahí que si el funcionario público es depositario de la autoridad no puede hacer con esta potestad conferida sino lo que el ordenamiento jurídico le permite.
El ordenamiento jurídico vigente en Guatemala regula el arrendamiento en el artículo 1880 del Código Civil, decreto ley 106. Lo define como el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado. Sánchez Medal, define el arrendamiento como el contrato por el que el arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa al arrendatario, a cambio de un precio cierto, Diez Picazo y Gullón señala que por el arrendamiento una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o el uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Por su lado Puig Brutau indica que se debe entender por arrendamiento el contrato de tracto sucesivo por el que una de las partes se obliga a mantener a la otra en el goce o uso de una cosa, durante un tiempo determinado, a cambio de un precio cierto, generalmente pagado por períodos y en cuestión proporcional a su duración. El Diccionario Panhispánico del Español Jurídico explicita que se trata de un “Contrato por el que una de las partes, a cambio de un precio, cede a la otra el uso temporal de una cosa (arrendamiento de cosas) o ejecuta una obra o presta un servicio determinado (arrendamientos de obra o de servicio)”. Según lo indica el jurista nacional Rubén Contreras el contrato de arrendamiento tiene como presupuesto indispensable para su existencia el derecho real de propiedad. Este derecho, concebido como la potestad del propietario de gozar y disponer de sus bienes dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes (artículo 464), es el que permite al propietario ceder temporalmente el uso de bienes no consumibles, y entregarlos por cierto tiempo al arrendatario, quien a cambio pagará una renta en dinero o en especie. Cuando el arrendador no es el propietario, debe serlo un poseedor legítimo que no tenga prohibición de transmitir el uso de los bienes.
El autor guatemalteco Ernesto Viteri explica que, mediante este contrato, el propietario cede la posesión, uso y goce de la cosa, no la propiedad, a cambio de un precio (renta) y el arrendatario se beneficia del uso y goce de la cosa ajena, pagando por ello un precio. Viteri explica que, en Guatemala, el contrato de arrendamiento es consensual, pues se perfecciona mediante el simple acuerdo de voluntades en cuanto a las obligaciones que recíprocamente asumen las partes: el arrendador, dar el uso goce de una cosa por cierto tiempo y el arrendatario, pagar por ese uso o gocé un precio determinado. Es bilateral pues del mismo derivan obligaciones recíprocas para las partes. Es conmutativo pues las prestaciones recíprocas de las partes son conocidas y determinadas desde la celebración del contrato. Es un contrato principal, pues existe independientemente y subsiste por sí solo. Puede incluir contratos accesorios como la fianza. Es, además, un contrato de tracto sucesivo, pues su cumplimiento se prolonga necesariamente a través del tiempo, lo que origina la realización o existencia de prestaciones de carácter continuado por cada una de las partes (Viteri, 2007, p. 280-283). Contreras explica que pueden ser objeto de arrendamiento las cosas muebles e inmuebles, corpóreas e incorpóreas. En cuanto a esto tiene especial importancia que, al terminar el arrendamiento, el arrendatario habrá de devolver la misma cosa que recibió, sin más deterioro que el que hubiere sido inevitable a pesar del uso prudente al que fue sometida. De ahí que las cosas, para ser susceptibles de arrendamiento, deben resistir el uso, es decir, no ser consumibles (Contreras, p.370).
Es suficiente que el arrendamiento de inmuebles conste por escrito y solo se requiere su formalización en escritura pública, si constituye un acto de disposición o de administración extraordinaria (Viteri, p. 293). En Guatemala, las normas de los Capítulos I al V del Título VII de la segunda parte del Código Civil, son aplicables a todos los arrendamientos y el Capítulo VI del mismo título contiene ciertas normas relativas a inmuebles urbanos. El párrafo tercero del artículo 1880 del Código Civil indica que: “La renta o precio del arrendamiento puede consistir en dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada”. En uso de la libertad de forma que en materia de contratos civiles concede la ley (artículo 1256), cuando la ley no señala como obligatoria una forma específica, las partes pueden celebrar el arrendamiento de la manera que juzguen conveniente, con las limitaciones siguientes: puede ser verbal si el monto del contrato no excede de trescientos quetzales; pero si debe inscribirse. De conformidad con el párrafo primero del artículo 1886, el plazo lo fijan de común acuerdo las partes. Ahora bien, si las partes no lo fijaren y tampoco hubieren convenido forma de fijarlo, ello no significa que el contrato carezca de validez, sino sencillamente que el interesado tendrá que solicitar su fijación al juez competente. El párrafo primero del artículo 1283 establece al respecto que: “Si el negocio no señala plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, el juez fijará su duración”
Ahora bien, en lo que atañe al subarrendamiento es pertinente considerar lo siguiente. El autor Zamora y Valencia define el subarrendamiento como el contrato en virtud del cual una persona llamada subarrendador, se obliga a conceder el uso o el uso y goce temporal de un bien, del que a su vez es arrendataria en diverso contrato, a otra persona llamada subarrendataria, quien se obliga a pagar como contraprestación un precio cierto (Viteri, p. 336). El Diccionario Panhispánico del Español Jurídico establece que el contrato de subarrendamiento es el “Contrato de arrendamiento que otorga el arrendatario, total o parcialmente, respecto de la misma cosa que le ha sido arrendada”. Así las cosas, se puede decir que el subarrendamiento es un convenio de voluntades de carácter accesorio, por el cual el arrendatario puede ceder a un tercero todo o parte de sus derechos y obligaciones como tal. Es, como dice Rezzónico, citado por Garrido-Zago, “un arrendamiento injertado en otro arrendamiento”; o como expresa Rojina Villegas, “Hay subarrendamiento cuando el arrendatario arrienda la misma cosa que recibió en arrendamiento, es decir, respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de arrendamiento” (Contreras, 2008, p.406).
En este sentido cabe afirmar que del subarrendamiento se origina una relación contractual nueva, entre el subarrendador y el subarrendatario, que, aunque está supeditada al contrato de arrendamiento es distinta a éste. De esa cuenta, existen dos contratos, el de arrendamiento como fundamental y el de subarrendamiento que se apoya y recibe su fuerza del primero, aunque posee substantividad propia, es decir, es un contrato de arrendamiento con todas sus características, pero hecho por el arrendatario. Se produce así el nacimiento de un nuevo contrato en el que el arrendador no es parte y en el que el arrendatario ocupa la posición del arrendador frente al subarrendatario. Conforme el artículo 1890 del Código Civil, el arrendatario tiene derecho de subarrendar la cosa, si no se le ha prohibido expresamente en el contrato. El uso y goce del inmueble por parte del subarrendatario debe hacerse de acuerdo con lo convenido en el contrato de arrendamiento (art. 1891 del Código Civil). El subarrendador responde ante el subarrendatario por los daños y perjuicios que se puedan originar por la terminación prematura del contrato de arrendamiento, por actos u omisiones de aquél.
El artículo 1892 del Código Civil recalca que, al terminar el arrendamiento, cesan los subarrendamientos, aunque su plazo no hubiere vencido; salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnización correspondiente. Según Viteri si el contrato de subarrendamiento termina por causa imputable al subarrendador, el subarrendatario tendría derecho a reclamar al subarrendador culpable, la indemnización de los daños y perjuicios que la terminación anticipada del contrato le haya causado.
Según el jurisconsulto nacional Contreras al permitir el subarrendamiento, el arrendador está autorizando tácitamente al arrendatario para aprovechar los frutos civiles de la cosa, es decir, las rentas que le pagará el subarrendatario. Dichas rentas son diferentes de las que el arrendatario debe pagar al arrendador. Continúa explicando el relacionado autor que el arrendatario, una vez celebrado el subarrendamiento, adquiere una doble calidad jurídica: por una parte, sigue siendo arrendatario del arrendador, pero por otra, es arrendador (en calidad de subarrendador) del subarrendatario. Esto significa que el arrendador o propietario de la cosa no forma parte de la relación jurídica del subarrendamiento, aunque de la misma nacen algunos derechos a su favor a los que adelante haré referencia. (Contreras, p.406).
En la administración estatal también es necesario el arrendamiento como ocurre en la iniciativa privada. La carencia de inmuebles para la habilitación de oficinas, parqueos o bodegas es parte de una apabullante realidad, que debe ser solventada pertinentemente. De esa cuenta, la normatividad correspondiente al derecho público también regula lo concerniente a la contratación de bienes y servicios.
En el ámbito guatemalteco, la contratación administrativa está regulada de forma esencial en la Ley de Contrataciones del Estado decreto legislativo 57-92. En dicha Ley el artículo 43, referido a modalidades específicas, en su inciso e) arrendamiento y adquisición de bienes inmuebles, establece que el arrendamiento de bienes inmuebles puede efectuarse siempre que la entidad interesada: 1) careciere de ellos; o 2) los tuviere en cantidad insuficiente o en condiciones inadecuadas. El artículo en comento requiere para el efecto que la entidad interesada justifique la necesidad y conveniencia de la contratación, a precios razonables en relación con los existentes en el mercado.
Por supuesto que debe contarse con una opinión técnica relacionada al precio razonable del mercado del bien inmueble, que cumpla así con el requerimiento legal. Asimismo, será imperativo cumplir no solo con lo ordenado para la aprobación del contrato conforme a la Ley de Contrataciones y a su respectivo reglamento, además se debe observar rigurosamente los contenidos de los respectivos Manuales de Normas y Procedimientos de Adquisiciones y Contrataciones, que correspondan a cada entidad estatal, que enumeran los documentos necesarios para el arrendamiento de bienes inmuebles, estableciendo la obligación de cumplir con la legislación vigente aplicable y de conformidad con la normativa del Manual. Como colofón, estos manuales deben de regular lo concerniente al “precio razonable del mercado del bien inmueble”, indicando la obligación de establecer dos características mínimas, la capacidad que se refiere al espacio adecuado para el uso que se le dará al bien inmueble. Así como se debe constatar lo relativo a los llamados servicios básicos, es decir, instalaciones de agua y energía eléctrica en buenas condiciones.
Todo lo antes indicado tiene como principal finalidad, que los procesos de arrendamiento en el contexto de la administración estatal se lleven a cabo de manera tal que, se respete ante todo el ordenamiento jurídico vigente en concomitancia con los principios de transparencia y rendición de cuentas.
