La discusión sobre el Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) comenzó centrada en la carga tributaria para propietarios, pero con el avance del debate en el Congreso el enfoque cambió hacia un tema mucho más sensible para millones de familias: la plusvalía de sus viviendas.
Durante un foro organizado por la Cámara Guatemalteca de la Construcción, desarrolladores, urbanistas y expertos coincidieron en una idea: el valor de una propiedad no depende únicamente de la casa o del apartamento, sino del entorno que la rodea y de los servicios que sostienen la vida urbana.
“Una vivienda vale más cuando su entorno funciona”, resumieron representantes del sector.
Detrás de esa afirmación hay una lógica simple: calles en buen estado, agua potable, drenajes, alumbrado público, seguridad, parques limpios y servicios municipales son factores que elevan el valor de los inmuebles. Gran parte de esa infraestructura se financia con recursos provenientes del IUSI.
Por eso, el sector inmobiliario lanzó una advertencia directa en medio de la discusión legislativa: reducir el impuesto sin una reforma técnica podría afectar la plusvalía que hoy sostiene el patrimonio de miles de familias.
“Si la reforma quiebra las finanzas municipales, el ciudadano paga dos veces: hoy con un impuesto menor, mañana con un inmueble que pierde valor”, señalaron durante el foro.
EL DILEMA: MENOS IUSI, MENOS CIUDAD
Aunque desarrolladores reconocen que una tasa única podría simplificar el sistema y generar mayor previsibilidad para propietarios e inversionistas, también advierten que aplicar el mismo porcentaje sin distinguir el tipo de propiedad, su valor o la capacidad económica del contribuyente podría generar distorsiones importantes.
Según explicaron, una reducción generalizada podría beneficiar más a inmuebles de alto valor, mientras las municipalidades perderían capacidad para invertir en los servicios que precisamente generan plusvalía.
Los desarrolladores inmobiliarios lo resumen así: el IUSI “forma parte de los costos de tenencia, operación y planificación de un activo inmobiliario”. Es decir, no se trata de un impuesto aislado, sino de un componente que influye tanto en la rentabilidad de los proyectos como en la decisión de compra de miles de familias.
Para quienes buscan adquirir su primera vivienda, el impacto también es inmediato.
“El IUSI no se analiza aislado. Cualquier cambio impacta la capacidad de compra y la decisión de firmar”, explicaron participantes del sector.
Sin embargo, el mayor riesgo —afirman— no está únicamente en cuánto se pagará de impuesto, sino en las consecuencias que tendría una caída en la recaudación municipal.
Calles deterioradas, drenajes colapsados, parques abandonados y menor seguridad afectan directamente el valor de una vivienda, incluso si el propietario termina pagando menos impuestos.
EL CONGRESO Y LA REFORMA
Actualmente, el Congreso discute las iniciativas 6709 y 6586, que plantean cambios al sistema del IUSI, incluyendo tasas planas y exenciones para ciertos inmuebles.
En paralelo, el Legislativo ya aprobó en segunda lectura una reducción de la tasa máxima de 9 a 3 por millar.
El problema, advierten analistas y especialistas del sector, es que la discusión se está concentrando en bajar la tarifa sin resolver el principal problema estructural: la falta de un catastro actualizado.
Guatemala recauda apenas 0.17% del PIB por concepto de IUSI, muy por debajo del promedio de 1.9% de los países de la OCDE. Parte de esa baja recaudación se explica por catastros desactualizados y propiedades subvaluadas.
Para los expertos, reducir las tasas sin actualizar primero los valores reales de los inmuebles podría profundizar inequidades y beneficiar más a propietarios de bienes de alto valor.
Guillermo Díaz, de la Universidad Rafael Landívar (URL), recordó que antes de 1998 los municipios dependían de arbitrios mínimos y tenían poca capacidad financiera.
Con el Decreto 15-98, el IUSI se convirtió en una de las principales fuentes de ingresos municipales. Actualmente, representa más de un tercio de los ingresos propios de muchas alcaldías y, en municipios pequeños, llega hasta el 60%.
Ese dinero —explican los expertos— financia drenajes, repavimentación, agua potable, limpieza, parques, seguridad y atención ciudadana.
“Es literalmente la inversión que sostiene la plusvalía de cada colonia”, resumieron durante el encuentro.
CATASTRO: LA PIEZA QUE FALTA
En otro punto hubo consenso absoluto: sin un catastro moderno y actualizado, cualquier reforma al IUSI corre el riesgo de fracasar.
Óscar Chile Monroy calificó la situación como “un problema grande y estructural”, debido a que actualmente existen inmuebles similares que pagan montos distintos porque sus avalúos no reflejan la realidad del mercado.
Según explicó, actualizar el catastro permitiría corregir inequidades, mejorar la recaudación y eventualmente reducir tasas sin comprometer las finanzas municipales.
Héctor Flores, exdirector de Catastro de la Municipalidad de Guatemala, fue más contundente: “Eliminar el IUSI es un sin sentido”.
Para Flores, el catastro no solo sirve para cobrar impuestos, sino para ordenar el territorio, dar certeza jurídica y planificar infraestructura urbana.
“Sin catastro, la municipalidad pierde capacidad para invertir en los servicios que generan plusvalía”, advirtió.
Datos del portal Impacto IUSI muestran que los ingresos provenientes de este impuesto se utilizan directamente en servicios básicos como mantenimiento de agua potable y drenajes, repavimentación de calles, limpieza de parques, recolección de basura, infraestructura escolar, seguridad municipal y espacios deportivos y culturales.
Por ello, especialistas consideran que cualquier reducción significativa del impuesto tendría efectos inmediatos en la calidad de esos servicios, especialmente en municipios medianos y pequeños.
Las municipalidades del departamento de Guatemala concentran cerca del 80% de la recaudación nacional del IUSI, equivalente a aproximadamente Q1 mil 400 millones.
Fuera de ese departamento, Quetzaltenango es la municipalidad con mayor recaudación, con cerca de Q36 millones anuales.
“NO ES SOLO UN IMPUESTO”
Marielos Marín, del Observatorio de las Ciudades de la UNIS, recordó que Guatemala enfrenta un déficit de 1.78 millones de viviendas y que el sector construcción sigue siendo uno de los motores de la economía.
A su criterio, modificar tasas sin modernizar el catastro solo profundizaría las distorsiones existentes.
Andrea Cáceres, del Observatorio de Derechos de Propiedad, agregó que el IUSI forma parte de los costos de desarrollo inmobiliario y que un diseño inadecuado podría desincentivar inversiones.
Por su parte, el diputado Julio Héctor Estrada definió el IUSI como “el puente directo entre el ciudadano y su alcaldía”, al considerar que es uno de los pocos impuestos cuyo impacto se refleja directamente en la calle.
Al final, el consenso entre especialistas fue claro: Guatemala necesita una reforma al IUSI, pero basada en datos, catastros actualizados, progresividad y transparencia.
Porque, más allá de la discusión tributaria, el IUSI termina funcionando como la cuota de mantenimiento de las ciudades y uno de los motores que sostienen la plusvalía de cada vivienda.
ALIVIO CON RIESGOS
Chile Monroy reconoce que la reforma podría beneficiar a muchos contribuyentes mediante dos mecanismos:
- Exoneración temporal para viviendas financiadas hasta que se terminen de pagar.
- Tasa única de 3 por millar, que reduciría el impuesto para propiedades de valor medio-alto.
Sin embargo, advierte que sin catastro actualizado la reforma podría generar distorsiones, inequidad y pérdida de recaudación.
ATACAR LA BASE, NO LA TARIFA
Marielos Marín, del Observatorio de las Ciudades de la UNIS, recuerda que Guatemala tiene un déficit de 1.78 millones de viviendas y que el sector construcción es motor económico. Para que el ciclo inmobiliario funcione, se necesita certeza. Modificar tasas sin actualizar catastros solo profundiza la distorsión.
Andrea Cáceres, del Observatorio de Derechos de Propiedad, advierte que el impuesto se suma a los costos de desarrollo y que cobrarlo a perpetuidad puede desincentivar la inversión si no se diseña con criterios técnicos.
Julio Héctor Estrada, diputado, lo resume así: el IUSI es “el puente directo entre el ciudadano y su alcaldía”. Es el único impuesto cuyo impacto se ve en la calle.
Al final, el consenso es claro: Guatemala necesita una reforma, pero una reforma inteligente, basada en datos, con catastro actualizado, progresividad y transparencia.
Porque, como concluyeron los expertos, el IUSI no es solo un impuesto: es la cuota de mantenimiento de tu ciudad y el motor de la plusvalía de cada vivienda.
