Con el precio de la vivienda marcando máximos en muchas ciudades españolas y el acceso a un hogar convertido en una de las principales preocupaciones sociales, el tema de la vivienda se ha colocado en el centro del debate político y económico.
En este escenario, cada vez son más quienes consideran que la fiscalidad local debe desempeñar un papel más activo. La pregunta es sencilla: si el sistema tributario pretende adaptarse a la capacidad económica de los contribuyentes, ¿debe seguir pagando el mismo porcentaje una vivienda modesta, situada en un barrio periférico, que una propiedad de gran valor, ubicada en una de las zonas más exclusivas de la ciudad?
SEGÚN VALOR DEL CATASTRO
Actualmente, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) constituye la principal fuente de ingresos tributarios de los ayuntamientos. Su funcionamiento es sencillo: cada inmueble paga en función de su valor catastral y del tipo aprobado por el municipio.
Quien tiene una vivienda de mayor valor paga más que quien tiene una más modesta. Sin embargo, a diferencia del IRPF, el impuesto no aplica tipos más altos a medida que aumenta la riqueza del contribuyente, sino que se impone el mismo porcentaje a todos los inmuebles.
Un ejemplo: pensemos en dos viviendas situadas en la misma ciudad. Una tiene un valor catastral de 80 000 euros y otra de 1 000 000 de euros. Si el municipio aplica un tipo del 0,70 %, la primera pagará 560 euros y la segunda 7 000. La diferencia radica en el valor catastral, pero ambas soportan exactamente el mismo porcentaje de gravamen. Ahí se encuentra el núcleo de la discusión.
¿QUÉ SIGNIFICA REALMENTE EL IBI PROGRESIV0?
Cuando se habla de IBI progresivo suele pensarse en aumentar la tributación de los grandes propietarios. Sin embargo, el debate es más amplio.
La idea consiste en introducir mecanismos que permitan adaptar mejor el impuesto a las distintas realidades del mercado inmobiliario. En lugar de aplicar un único tipo para todas las viviendas, podrían establecerse porcentajes diferenciados, en función de determinadas circunstancias que reflejen una mayor capacidad económica.
Las fórmulas posibles son muy diversas:
- Introducir escalas progresivas similares a las del IRPF.
- Establecer tipos más elevados para los inmuebles con mayor valor catastral.
- Reforzar la tributación de viviendas permanentemente desocupadas.
- Diseñar recargos específicos para los grandes tenedores de parques de viviendas.https://lahora.gt/nacionales/jmaldonado/2026/07/31/decreto18-2026-esta-es-la-version-final-de-los-cambios-al-iusi-aprobados-en-el-congreso/
LOS ARGUMENTOS A FAVOR
Los defensores de estas medidas consideran que permitirían que la contribución fiscal reflejara mejor las diferencias económicas existentes dentro del mercado inmobiliario, además de proporcionar nuevas herramientas para impulsar políticas de vivienda:
- Mejoraría la adecuación del impuesto al principio de capacidad económica. No se trata únicamente de que los inmuebles más valiosos paguen más en términos absolutos, sino de que soporten también una carga relativa superior.
- Permitiría proteger mejor la vivienda habitual y aliviar la carga tributaria de determinados hogares.
- Podría ser una herramienta útil para que los ayuntamientos desarrollen políticas de vivienda más activas en un contexto de fuerte tensión residencial.
LOS ARGUMENTOS EN CONTRA
Para algunos expertos, la progresividad es más adecuada en impuestos personales, como el IRPF, que en tributos como el IBI, de carácter real y objetivo, que gravan cada inmueble de manera individual sin tomar en cuenta la riqueza global de su propietario.
Además, advierten de que una mayor complejidad podría generar problemas de gestión, aumentar la conflictividad y reducir la seguridad jurídica.
Otros temen que determinadas reformas acaben trasladando costes a los inquilinos o generando efectos indeseados sobre la inversión inmobiliaria.
El veto no sepulta la reforma al IUSI: el Congreso puede modificarla o insistir en el texto aprobado
BARCELONA ABRE EL DEBATE
La cuestión ya no es una mera hipótesis académica.
En mayo de 2026, la Comisión de Economía y Hacienda del Ayuntamiento de Barcelona aprobó una iniciativa para respaldar una reforma de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales que permita introducir mayores dosis de progresividad en el IBI.
La propuesta no se limita a los grandes tenedores, sino también a inmuebles vacíos y usos no residenciales con el fin de “avanzar hacia una fiscalidad municipal más progresiva, justa y orientada a garantizar el derecho a la vivienda”.
EL GRAN OBSTÁCULO: LA LEY
El principal problema no es político ni económico, sino jurídico.
La legislación vigente configura el IBI como un impuesto real y objetivo, por lo que se grava cada inmueble y no la situación económica global de su propietario. Como consecuencia, los ayuntamientos disponen de un margen muy limitado para introducir mecanismos de progresividad.
Por ello, cualquier reforma relevante exige una modificación previa de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
UNA CUESTIÓN DE MODELO DE CIUDAD
Detrás del debate sobre el IBI progresivo se esconde una discusión mucho más profunda. La pregunta es qué papel deben tener los ayuntamientos ante el problema de la vivienda. ¿Deben limitarse a recaudar o pueden utilizar los tributos para favorecer un acceso más justo a la vivienda?
Por eso, la cuestión ya no es solo cuánto dinero recauda el IBI, sino cómo puede contribuir a afrontar el problema. Se trata de un debate que acaba de empezar, pero que probablemente tendrá un papel importante en el futuro de la financiación local en España.
¿Debe seguir siendo el IBI un impuesto esencialmente proporcional o ha llegado el momento de incorporar criterios de progresividad para adaptarlo a los retos actuales de la vivienda?
La respuesta puede acabar impulsando una de las reformas más importantes de la fiscalidad local española desde la creación del propio impuesto.
Por Albert Navarro García, Profesor titular de Derecho Financiero y Tributario, Universitat de Girona
Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation. Lea el original.
