Julio R. García-Merlos
Uno de los factores determinantes para la inversión extranjera y la expansión de los negocios son los costos de transacción, que, de acuerdo con Ronald Coase, son los costos en los que incurre un agente económico para realizar una operación en el mercado.
Tristemente, en Guatemala los costos de transacción para la actividad empresarial en general siguen siendo muy altos y eso le resta competitividad al país, esto se muestra en el hecho que se ocupa la posición 96 en el ranking Doing Business 2020 con calificación de 62.6/100, en particular, con bajas puntuaciones relativas al Registro de la Propiedad con sus procedimientos y costos.
Hoy quiero analizar los costos relacionados con los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. El arrendamiento es un contrato por el que una parte se obliga a dar el goce y disfrute de una cosa por cierto tiempo, y a cambio recibe un precio determinado (art. 1880 del Código Civil). En Guatemala la ley no determina que deba constar el contrato en escritura pública como requisito esencial para su existencia, sin embargo, la legislación relacionada con el Registro de la Propiedad establece que se deben inscribir los títulos en que conste que un inmueble se sujeta a arrendamiento o subarrendamiento cuando lo pida una de las partes contratantes y obligatoriamente, cuando sea por un plazo mayor a tres años y a la vez, otra norma consagra que los contratos a inscribirse en el Registro deben constar en escritura pública.
Lo anterior nos indica que cada vez que algún agente económico quiera celebrar un contrato de arrendamiento por un plazo mayor a tres años debe incurrir en el costo de elaboración del contrato, de la escritura pública respectiva y del pago del arancel correspondiente al Registro de la Propiedad.
En otras legislaciones -sin salir de América Latina- no se establece esta obligación, por ejemplo, en Argentina por la ley de alquileres solo se le da un aviso a la autoridad tributaria, pero por tratarse de un derecho eminentemente personal, no existe obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad. Igual situación en Colombia, ordenamiento jurídico en el que no se impone esta obligación a los contratantes y en la práctica se celebran contratos en documentos privados con firma certificada o legalizada.
Así, un par de normas que se emitieron en el año 1963 generan una cantidad de enorme de costos de transacción adicionales para quienes buscan certeza jurídica en sus arrendamientos y una carga de trabajo adicional para el Registro de la Propiedad, institución que requiere modernización para agilizar las gestiones que se realizan ahí y poder disminuir la carga de trabajo que tienen sus operadores.
Es necesario que se suprima esa obligación que impone la legislación y que sean los sujetos en ejercicio de la autonomía de la voluntad quienes asuman la responsabilidad de pagar los daños y perjuicios que se deriven del incumplimiento de un contrato. Así se reducirían esos costos de transacción innecesarios que se generan para muchas actividades económicas en la que se celebran estos contratos y se retiraría al menos una carga de las muchas que obstaculizan el desarrollo económico del país.
Julio García-Merlos
Twitter: @jgarciamerlos
